Когда лучше покупать жилье

14 октября 2015 года, 14:00

Финансовый кризис практически всегда связан с резкими колебаниями на рынке недвижимости. Обычно цены на недвижимость во время кризиса падают, но вместе с ними растут и риски. Журнал EUROMAG и портал Tranio рассказывают о том, когда стоит покупать жилье и как спрогнозировать динамику цен.

Когда лучше покупать жилье
Фото: Рынки недвижимости в мегаполисах живут по своим циклам.

Рынок недвижимости – это огромные деньги и, соответственно, большие риски. Особенно обостряются эти риски в период финансового кризиса, когда люди пытаются побыстрее вложить свои накопления, а не всегда добросовестные агенты, предлагая «суперакции», пытаются нажиться на доверчивых гражданах.

Однако, не обязательно быть экспертом в сфере недвижимости, чтобы спрогнозировать динамику рынка. Портал Tranio и журнал EUROMAG предлагает ознакомиться с кратким перечнем законов рынка недвижимости, знание которых позволит удержаться от рискованного предприятия или сэкономить на сделках с жильем.

Рынок недвижимости, как и экономика в целом, развивается циклично. Цикл состоит из четырёх основных этапов: экспансии, перенасыщения, рецессии и восстановления. Каждая стадия характеризуется определённой динамикой цен, числа сделок и объёма строительства.

Поэтому потенциальному инвестору важно понимать, в какой фазе цикла находится рынок страны, чтобы правильно выбрать момент для покупки или продажи недвижимости.

Экспансия

Экспансию порождает рост экономики и повышение покупательной способности населения. Рыночный цикл входит в эту фазу, когда уровень невостребованной недвижимости падает до минимума, а покупательский интерес, напротив, заметно увеличивается.

Повышенный спрос влечёт за собой увеличение числа сделок и объёмов выданных ипотечных займов. В этот момент инвесторы начинают активно вкладывать средства в строительство новых объектов, чтобы удовлетворить возросший спрос.

В условиях дефицита объектов на рынке наблюдается рост стоимости недвижимости и повышение арендных ставок.

Перенасыщение

В какой-то момент инвесторы перестают обращать внимание на завышенную стоимость земли или самих проектов, полагая, что дальнейший рост цен и арендных ставок окупит их затраты.

Собственники объектов также продолжают играть на повышение цен. Именно тогда цены на экспонируемые на рынке объекты начинают заметно превосходить реальные покупательные возможности населения и бизнеса и число сделок начинает сокращаться.

При этом строительство объектов, начавшееся ещё в период экспансии, невозможно остановить в одночасье, и наступает перенасыщение рынка, которое может привести к образованию пузыря.

Рецессия

Рецессия проявляется в снижении цен и арендных ставок, на которое влияет не только сократившийся спрос, но и рост доли невостребованной недвижимости, чей фонд пополняется завершающимися стройками.

В период рецессии инвесторы замораживают новые проекты и темпы строительства падают.

Восстановление

Падение рынка происходит до тех пор, пока цены не опустятся до показателя, соответствующего реальным потребностям и возможностям покупателей. Тут начинается оживление рынка, постепенно растёт число сделок и снижается доля невостребованной недвижимости: спрос начинает поглощать созданные на стадии экспансии лишние площади.

Восстановление рынка недвижимости должно подкрепляться экономическим ростом, который помогает поддерживать спрос на жилье и коммерческую недвижимость, хотя это происходит не всегда.

Этот цикл работает всегда, поэтому перед приобретением недвижимости стоит не полениться и, хотя бы, изучить статистические показатели рынка страны за последние десять-двадцать лет. Лучшим индикатором станут цены на недвижимость.

Например, нынешний цикл на рынке недвижимости Великобритании начался с экспансии 2000-х годов, которая закончилась кризисом в 2007 году. За период экспансии, продлившийся с 2001 по 2007, цены выросли на 77,25 % (для сравнения: во время предыдущего цикла, начавшегося в середине 80-х, стоимость увеличилась на 63,60 %).

В 2000-е годы стремительный рост цен был обусловлен увеличением спроса. К 2007 году на рынке недвижимости образовался пузырь: темпы роста цен начали обгонять темпы роста заработной платы. С середины 2007 года началась рецессия. Всего за полтора года средняя стоимость недвижимости в Великобритании упала на 17%.

Со второй половины 2007 года началось постепенное сокращение числа новых строек, которое в середине 2008 достигло двадцатилетнего минимума.

В 2009 году средняя цена объекта упала до сопоставимого с 2005 годом уровня. Рецессия продолжалась с 2009 по 2012 год, а с начала 2013 началась фаза восстановления. Постепенно восстановился спрос. Цены на недвижимость снова начали расти. С I квартала 2013 года по III квартал 2015 рост составил 20%.

Выбирая недвижимость за рубежом, необходимо в первую очередь обратить внимание на состояние рынка выбранной страны и думать о долгосрочной перспективе, чтобы определить, как долго объект сохранит ликвидность и вырастет ли на него со временем цена.

Оптимальное время для покупки недвижимости — это начало стадии восстановления, когда цены достигают минимума и ожидается их дальнейший рост. Соответственно, лучшее время для продажи — это окончание периода экспансии или начало этапа перенасыщения.

Однако, любые операции с большими деньгами скрывают некоторые риски: все рынки недвижимости развиваются циклично, но это не отменяет наличия особенностей каждого из них.

Например, рынок недвижимости Германии отличается плавностью перехода от одного этапа к другому благодаря законодательному регулированию, тогда как на более свободном рынке Испании часто случаются резкие спады и подъёмы. Эти колебания также можно проследить, изучив статистические отчеты.

Кроме того, например, ситуация на рынке недвижимости Лондона несколько отличается от положения дел в других городах Великобритании, в Испании наблюдается рост цен в северных районах, а на юге стоимость жилья падает, а ситуацию на рынках недвижимости крупнейших мегаполисов мира, таких как Нью-Йорк, Лондон и Гонконг, вообще следует рассматривать отдельно от общей статистики.

Ну и не стоит забывать о внешних факторах: социально-политические изменения, миграционные волны, ухудшение международной обстановки и другие подобные события могут существенно менять длительность циклов.

Алексей Чернега
Комментирую

Комментарии (2)

Осипов Денис написал: 24.03.2016 15:50

Осипов Денис

Многих кризис отпугивает, но как раз таки во время него можно приобрести недвижимость за очень выгодными ценами.

Тамиева Алика написала: 21.03.2016 12:47

Тамиева Алика

Такая тенденция была и будет на рынке недвижимости всегда. И конечно очень много зависит от государства и его экономического состояния. Для многих рискованных предпринимателей кризис это золотой момент для приобретения очень выгодных объектов. Причём есть и скрытая выгода от таких капиталовложений - это реальная возможность получить вид на жительство или даже гражданство на основании приобретённой недвижимости. Вот столь интересное сравнение http://immigrantinvest.com/com... по странам, где действуют данные условия.

Подписка на Euromag

Популярные материалы

Турция: от Европы к диктатуре 22 июля 2016, 15:30

Турция: от Европы к диктатуре

Еще несколько недель назад Турция жила в ожидании отмены виз с Евросоюзом, а сегодня проводит массовые репрессии в отношении ученых и учителей, фактически уничтожает институт...

10 причин поехать в Португалию 20 июля 2016, 14:30

10 причин поехать в Португалию

Победа сборной Португалии на Евро-2016 всколыхнула спрос на путешествия в самую западную страну Старого Света. Мы выбрали 10 причин для посещения Португалии от лучшего...

Правила роддомов в Европе 11 июля 2016, 17:28

Правила роддомов в Европе

В Британии вышел рейтинг стран, где быстрее всего рожениц выписывают из больниц. Эксперты Лондонской школы гигиены и тропической медицины провели исследование, касающееся...

Отели для фанатов «Игры престолов» 4 июля 2016, 17:00

Отели для фанатов «Игры престолов»

На прошлой неделе завершился очередной сезон «Игры престолов». По этому случаю, а также в разгар сезона отпусков мы решили узнать, где снимали сериал и в каких...