Одна страна — два рынка

4 июня 2012 года, 17:31

Британский рынок недвижимости разделился на две части, показыващие разнонаправленную динамику. Цены на дома в Лондоне, в отличие от остальной страны, сегодня не зависят от экономической ситуации в стране, и продолжают рост.

Александр Кокшаров

имя: Александр Кокшаров

Александр Кокшаров — собственный корреспондент журнала «Эксперт» в Лондоне. Изучал географию и экономику в университетах Минска, Бохума (Германия), Москвы и Оксфорда. В последнем учился в аспирантуре и преподавал спецкурсы по экономической географии. Начал сотрудничать с «Экспертом» в 1998 году, а в 2002 году оказался на нынешней должности. В этой роли следит за финансовыми, экономическими и политическими новостями из Британии и других стран Европы. Для чего весьма полезным оказалось экономико-географическое образование.

В редкую неделю в мой подъезд не попадают кипы одинаковых писем, адресованные всем до единого жильцам, – в них агентства недвижимости предлагают выставить на рынок квартиры. Причина в том, что лондонские цены на жилье продолжают ползти вверх. По данным британского Земельного регистра в апреле они оказались на 5,1% выше, чем в предыдущем году.

В Лондоне стоимость среднего дома составила 561 900 долларов (усредненным объектом недвижимости здесь считается двухэтажный трехкомнатный таунхаус – здесь не принято указывать стоимость квадратного метра). По данным регистра, цены в Лондоне не уменьшались с сентября 2009 года, когда завершилась первая фаза экономического кризиса.

Кроме столицы, жилье немного подорожало так же на юго-востоке и востоке Англии,  – там цены выросли на 1%. Из-за близости Лондона, многие жители этих регионов ездят работать в столицу – в зоне часовой доступности от мегаполиса поездами или автомобилями находятся и Оксфорд, и Кембридж и приморский Брайтон.

Однако там, где влияние Лондона уже не ощущается из-за более существенного расстояния, цены на недвижимость в лучшем случае остаются теми же. В худшем – например, в Уэльсе или в Йоркшире на севере Англии – они снижаются. Это добавляет головной боли владельцам, часть которых оказываются в ситуации, что их ипотечные кредиты превышают текущую стоимость купленных на них домов. По данным того же регистра на апрель 2012 года цены на жилую недвижимость в Британии в целом снизились на 1% до 249 900 долларов.

«Спрос на жилье остается подавленным из-за слабости рынка труда, где не растут зарплаты и высока безработица. Однако цены при этом не испытывают падения, которое можно было бы предположить из-за того, что на рынок выставляется совсем немного домов. Это отражает низкие объемы строительства в последние годы, который не адекватен потребностям рынка», – прокомментировал ситуацию Роберт Гарднер, главный экономист ипотечного агентства Nationwide.

Действительно, кризис 2008-09 годов свел строительную активность в Британии к минимуму. По данным министерства сообществ и местного управления, в первом квартале 2012 года в Британии было начато строительство всего 24,1 новых жилых объектов. Это на 11% меньше, чем в последние три месяца прошлого года, или на 15% меньше, чем год назад.

Низкая активность строительства связана с финансовыми проблемами, с которыми столкнулись многие девелоперы в последний кризис. Им до сих пор сложно привлекать заемные ресурсы. Кроме того, жесткие нормы регулирования препятствуют строительству жилья там, где на него есть спрос – в Лондоне и его окрестностях. Свободной для застройки земли просто нет, а вывести земли из сельскохозяйственного использования под застройку практически невозможно из-за жестких регулятивных правил.

В то время, как строительство замедилось, население продолжало расти. По данным Бюро национальной статистики (ONS), с июля 2009 по июнь 2010 года (это самые свежие доступные данные) население Британии выросло на 470 000 человек – до 62,3 млн человек. Годовой прирост в 0,8% оказался самым высоким темпом роста с 1962 года, когда Британия, как и другие западноевропейские страны, переживала эру послевоенного «бэби-бума».

Чуть более половины прироста обеспечила рождаемость (самая высокая за последние 20 лет), и миграция, прежде всего, из других стран Евросоюза. По оценкам ONS за первое десятилетие 21 века население Британии выросло на 3,1 млн человек. Растущее население будет создавать спрос на недвижимость, поэтому девелоперы со временем ожидают улучшения ситуации на строительном рынке – включая снятие ряда ограничений на застройку и улучшение возможностей для кредитования.

Несоответствие между спросом и предложением на британском рынке строительства жилья сильнее всего подчеркивает Лондон, население которого быстро растет. Столица остается самым динамичным регионом британской экономики (темпы роста здесь примерно в два раза превышают средние по стране) даже несмотря на продолжаюшийся кризис в соседней еврозоне. Это привлекает новых мигрантов, что создает спрос на жилье – в Лондоне сегодня самые высокие цены на аренду недвижимости в Европе, на которые тратится до 50% доходов арендаторов.

Впрочем, одним из ключевых факторов является привлекательность Лондона для иностранных покупателей. «Ситуация в центральных районах Лондона никак не зависит от происходящего в экономике Британии и даже в состоянии лондонского Сити. Ее определяет, прежде всего, спрос со стороны покупаталей из-за рубежа, прежде всего из развивающихся экономик, которые рассматривают Лондон в качестве «безопасной гавани» для своих капиталов и семей», – утверждает Эд Стэнсфилд, экономист консалтинговой компании Capital Economics.

По оценкам агентства недвижимости Knight Frank, цена среднего жилого объекта в центре Лондона сегодня на 40% превышает уровень марта 2009 года (когда был отмечен минимум в разгар кризиса). При этом она на 10% превышает последний пик, достигнутый в марте 2008 года. Несмотря на то, что цены на самую привлекательную недвижимость превзошли докризисный уровень, относительная слабость фунта стерлингов сделала Лондон привлекательным для покупателей из Азии и Ближнего Востока.

Более того, проблемы еврозоны и замедление роста в азиатских экономиках привлекло новых покупателей. Богатые греки, итальянцы и испанцы стали покупать недвижимость в Лондоне из-за экономической неопределенности в своих странах. А обеспеченные покупатели из Азии, России, Ближнего Востока остаются очень активными на рынке, поскольку многим из них нравится иметь второй дом для своих семей в Лондоне, где есть возможности давать неплохое образование детям и пользоваться театрами, музеями, парками. 

©
Подписка на Euromag

Сколько стоит метр? 17 февраля 2014, 12:38

Сколько стоит метр?

За январь 2014 года цены на недвижимость в Британии выросли на вполне заметные 0,7%. А за последний год рост цен в целом по стране составил 8,8%. Средний дом в Соединенном...

Дни закрытых дверей Лондона 24 декабря 2013, 16:51

Дни закрытых дверей Лондона

Каждый год под Рождество десятки тысяч туристов приезжают в Лондон. Они ждут волшебной сказки, связанной с главным праздником в западноевропейском календаре. В их...

Эффект «Аббатства Даунтон» 20 декабря 2013, 18:36

Эффект «Аббатства Даунтон»

«Иногда говорят, что дворецкие могут по-настоящему существовать только в Англии», - писал Кадзуо Исигуро, британский писатель японского происхождения. Способность...

Осторожно: лисы наступают! 9 декабря 2013, 13:15

Осторожно: лисы наступают!

Вчера вечером я шел мимо небольшого сквера в лондонском районе Клеркенвелл, одном из самых старых районов в центре города, совсем рядом с Сити. На улице было пустынно, но тут...