Сколько стоит метр?

17 февраля 2014 года, 12:38

За январь 2014 года цены на недвижимость в Британии выросли на вполне заметные 0,7%. А за последний год рост цен в целом по стране составил 8,8%. Средний дом в Соединенном Королевстве сегодня стоит 177 тыс фунтов стерлингов (293 тыс долларов или 10,2 млн рублей). В Лондоне цены за последний год росли еще быстрее, поднявшись на 11,2%. Сегодня средний дом в британской столице обходится в 403 тыс фунтов стерлингов (668 тыс долларов или 23,3 млн рублей), что грозит надуванием «пузыря» на местном рынке недвижимости. Но что такое «средний дом»? И почему британцы не измеряют цены на недвижимость привычными для жителей России квадратными метрами? Почему вопрос о стоимости квадратного метра в британской столице может поставить в тупик не только простого обывателя, но и даже опытного риэлтора?

Александр Кокшаров

имя: Александр Кокшаров

Александр Кокшаров — собственный корреспондент журнала «Эксперт» в Лондоне. Изучал географию и экономику в университетах Минска, Бохума (Германия), Москвы и Оксфорда. В последнем учился в аспирантуре и преподавал спецкурсы по экономической географии. Начал сотрудничать с «Экспертом» в 1998 году, а в 2002 году оказался на нынешней должности. В этой роли следит за финансовыми, экономическими и политическими новостями из Британии и других стран Европы. Для чего весьма полезным оказалось экономико-географическое образование.

«Так сколько стоит квадратный метр в Лондоне?» - подобный вопрос мне регулярно задают друзья из Москвы. Ответа на него у меня нет. Впрочем, не дают ответа агентства недвижимости. Если подойти к их стеклянным витринам, в которых вывешены объявления об аренде или продаже, или заглянуть на сайты, то можно обнаружить фотографии и подробное описание дома или квартиры, перечисление числа спален и санузлов, запрашиваемую цену и, очень редко, общий метраж. Но ни разу мне не попадались цены в пересчете за метр квадратный, которыми привыкли оперировать жители стран бывшего СССР.

При этом общий метраж жилья (и, следовательно, возможность рассчитать цену в квадратных метрах) новые владельцы зачастую уже узнают на стадии подписания контрактов. То есть, для британцев в порядке вещей сначала принять решение о покупке жилья, оформлении контрактов и ипотечного кредита, и даже до подписания бумаг, а уже потом поинтересоваться, казалось бы, простым и очевидным вопросом. Британца вполне устраивает знание того, сколько спален в приобретаемом доме, и насколько просторны в нем кухня или гостиная.

«Почему цены на жилье не указываются в стоимости квадратного метра? Да потому, что квадратный метр никто не покупает. Нельзя купить два или пять квадратных метров и жить в них. Покупают целую квартиру или целый дом, поэтому интересуются их ценой, а не метра. Это как при покупке автомобиля – никто же не будет интересоваться стоимостью килограмма автомобиля. Его покупают целиком», - ответил на мой вопрос один знакомый лондонский риэлтор.

Во многом это связано с отсутствием массовой стандартизированной застройки, столь характерной для советских и постсоветских городов. В Лондоне и других британских городах, где жилой фонд формировался на протяжении столетий, а дома выстроены в разных стилях, из совершенно разных материалов и с разной планировкой, подобная стандартизация отсутствует.

Поэтому ситуация из фильма «Ирония судьбы» с типовыми домами и квартирами на 3-й улице Строителей здесь оказывается практически невозможной. Как результат, на рынке недвижимости продают не некую абстрактную «жилплощадь», а конкретные дома и квартиры.

Стоимость одинаковых по площади, но разных по стилям или месту положения домов будет отличаться. На итоговую цену квартиры или дома будет влиять множество факторов – год постройки, этажность, материалы, высота потолков, размер оконных рам, сторона света, на которую выходят окна, расположение относительно дорог и общественного транспорта, наличие или отсутствие в доме лифта, состояние ремонта, присутствие двойных оконных рам, наличие земельного участка с садом и так далее.

Поэтому даже две одинаковые по плошади квартиры, находящиеся на разных этажах (и выходящие на разные стороны улицы) одного и того же дома, будут стоить по-разному. Особенно же будут различаться цены на жилье в зависимости от архитектурного стиля (даже в случае одинакового местоположения).

Очевидно, что квартира в викторианском доме с белыми колоннами в Ноттинг-хилле обойдется дороже аналогичной по площади квартиры в послевоенной железобетонной многоэтажной коробке совсем рядом.

Сказывается на цене и такая особенность британского рынка жилья, как его двухуровневость. Далеко не все жилье продается в Британии в собственность напрямую (так называемый, «фрихолд»). Значительная часть жилья находится в долгосрочной аренде («лизхолд»), максимальный срок которой может составлять 999 лет.

Понятно, что на итоговую цену незначительно повлияет срок аренды в семь или восемь столетий (крайне маловероятно, что современные дома простоят столь долго, а также, что потенциальные покупатели планируют жизнь своих потомков на столь долгий период), но сроки менее 70 лет считаются нежелательными.

И хотя у владельцев «лизхолда» есть приоритетное право на продление долгосрочной аренды, это стоит дополнительных средств и отнимает время. Поэтому цена такого жилья обычно ниже того, что продается в длительный «лизхолд» и тем более во «фрихолд».

Отсутствие цены квадратного метра, как универсального эталона стоимости ведет к тому, что запрашиваемую цену определяет профессиональный оценщик. Покупатели чаще всего стараются поторговаться и предложить цену чуть ниже – в том случае, если хозяева соглашаются, именно по ней проивзодится сделка купли-продажи.

Правда, в последнее время из-за популярности Лондона среди иностранных покупателей в британской столице это стало практически нереальным: предложения о покупке ниже запрашиваемой цены чаще всего отвергаются владельцами, надеющимися на то, что какой-нибудь обеспеченный иностранец прикупит их дом без торга.

Но что такое «средний дом», цена которого так будоражит умы британцев? Он – вещь непостоянная, как и британские цены на недвижимость. В 1920 году средним домом в Британии считался отдельно стоящий дом площадью в 153 квадратных метра и с четырьмя спальнями.

Согласно Институту британских архитекторов, в 2013 году средний отдельно стоящий дом имеет лишь 85 «квадратов» и три спальни (то есть, четырехкомнатный в российском понимании). Британия оказалась единственной страной в Европе, где за минувший век плошадь среднего дома уменьшилась, а не выросла.

Так как за последнее столетие размеры домов уменьшились из-за нехватки земли и постоянно дорожающей недвижимости, то и изменилось понятие эталона. Так, сегодня под средним домом в Британии понимается террасный дом - не отдельно стоящий, а стоящий впритык с другими домами на улице, где дома образуют «террасу», то есть, сплошную стену застройки.

За последнее столетие он уменьшился с 95 квадратных метров и трех спален до 60 метров и двух спален. Именно он, благодаря своей распространенности (изначально в таких домах жил рабочий класс, поэтому на этот тип приходится значительная часть жилой застройки) стал эталоном «среднего дома» при рассчетах цены недвижимости.

По данным того же института, средняя квартира с одной спальней (то есть, двухкомнатная в российском понимании) сегодня имеет площадь в 46 квадратных метров. Что примерно эквивалентно площади вагона лондонской подземки. В Лондоне, на самом деле, ситуация оказалась даже хуже.

Минимальные размеры новых двухкомнатных квартир в Лондоне начинаются с 37 «квадратов» общей площади, что, по мнению большинства архитекторов, недостаточно для нормальной жизни в ней проживающих. Но из-за дороговизны жилья в столице многие лондонцы привыкают жить и в таких квартирах-маломерках.

Подписка на Euromag

Дни закрытых дверей Лондона 24 декабря 2013, 16:51

Дни закрытых дверей Лондона

Каждый год под Рождество десятки тысяч туристов приезжают в Лондон. Они ждут волшебной сказки, связанной с главным праздником в западноевропейском календаре. В их...

Эффект «Аббатства Даунтон» 20 декабря 2013, 18:36

Эффект «Аббатства Даунтон»

«Иногда говорят, что дворецкие могут по-настоящему существовать только в Англии», - писал Кадзуо Исигуро, британский писатель японского происхождения. Способность...

Осторожно: лисы наступают! 9 декабря 2013, 13:15

Осторожно: лисы наступают!

Вчера вечером я шел мимо небольшого сквера в лондонском районе Клеркенвелл, одном из самых старых районов в центре города, совсем рядом с Сити. На улице было пустынно, но тут...

Самое северное вино 22 ноября 2013, 17:12

Самое северное вино

В самом конце октября американский инвестбанк Morgan Stanley опубликовал отчет, в котором предсказал глобальный дефицит вина. По мнению аналитиков банка, уже в 2012 году...