Ловушки в Испании

15 октября 2012 года, 15:48

Все больше людей покупают недвижимость в Испании, будь то для отдыха, работы, обеспечения старости или инвестиций. Поскольку цены падают беспрестанно, такое вложение средств считается выгодным. Но, несмотря на кажущуюся безопасность, покупатель может наткнуться на подводные камни.

Юлия Кожевникова

имя: Юлия Кожевникова

Юлия — журналист и эксперт по зарубежной недвижимости компании «Транио». Закончила Брянский государственный университет им. И. Г. Петровского, владеет несколькими иностранными языками, любит путешествовать по городам Европы. Основное время посвящает работе на сайте Tranio.Ru, который поддерживает крупнейшую в России базу объявлений о покупке и аренде недвижимости в зарубежных странах.

 

Неликвид

По информации Барселонского университета Помпеу Фабра и компании Tecnocasa, с конца 2006 года цены на жилье в стране упали на 53%. Шесть лет назад дома стоили в среднем 3 500 евро/м², сегодня цена опустилась до 1 633 евро/м². За последний год недвижимость подешевела почти на 21%. По мнению экспертов, снижение продолжится как минимум до 2015 года. Это говорит о том, что весомую прибыль от перепродажи в ближайшее время получить, скорее всего, не удастся.

Однако ликвидные объекты даже в Испании не предлагаются с большими скидками. Как правило, дешевизна объясняется несколькими причинами:

·         объект является частью незавершенного проекта, где отсутствует инфраструктура;

·         недвижимость изъята банком за долги и продается с аукциона;

·         есть строительные дефекты.

Города-призраки

Порой с помощью рекламы строительные компании убеждают покупателей приобрести недвижимость буквально посреди пустыни.

До кризиса в Испании был бум на недвижимость, и сегодня на рынке нераспроданными остаются сотни тысяч объектов. Из-за избытка предложения появились города-призраки, которые следует обходить стороной. Например, в городке Сесенья (Кастилия – Ла-Манча) нет никаких объектов инфраструктуры в радиусе 40 км. В комплексе La Torre (Polaris World) закрыты почти все бары и рестораны, бассейнами и полями для гольфа никто не пользуется, пятизвездочный отель Intercontinental пустует, повсюду висят вывески «Продается». В близлежащем комплексе Hacienda Riquelme, который находится в 30 мин езды от побережья, лишь в 150 из 1 700 единиц жилья круглый год живут люди.

Для постоянного проживания в Испании лучше искать дом или квартиру недалеко от цивилизации. В идеале вблизи должны находиться такие объекты:

·         поселок – 2 мин;

·         крупный город – 15 мин;

·         международный аэропорт – 1 час;

·         море – в 15–20 мин езды.

Некачественные объекты

Следует избегать и некоторых урбанизаций на побережье. Например, на Коста-дель-Соль много зданий постройки 1970–80-х годов с дефектами. Не рекомендуется покупать недвижимость удаленно, лучше приехать на место и лично убедиться, что объект является качественным.

Два налога

В Испании иностранные владельцы жилья платят два налога. Ставка налога на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) составляет 0,4 % в городе и 0,3 % в сельской местности. Есть также дополнительный налог на капитал (Impuesto Extraordinario sobre el Patrimonio), который временно введен в 2011 и будет действовать до конца 2012 года для тех, кто постоянно не проживает в стране. Ставка варьируется от 0,2 % (для имущества стоимостью до 193 000 евро) до 2,5 % (для имущества дороже 12 316 000 евро).

Риски офф-план

Не стоит покупать недвижимость на этапе строительства, по крайней мере, пока продолжается кризис. Сегодня многие компании становятся банкротами и бросают проекты вместе с обманутыми клиентами. В любом случае, приобретая объект офф-план, следует удостовериться, что застройщик – надежная компания, работающая на рынке много лет, имеющая разрешение на строительство и соблюдающая все нормы законодательства. Собрать необходимую информацию поможет юрист.

Долги

В Испании задолженность прикрепляется за домом, а не за владельцем. Поэтому при покупке нужно удостовериться, что от прежнего хозяина не осталось неоплаченных счетов по коммунальным услугам, долгов по ипотеке и не внесенных налогов.

Три типа участков

Земельные участки в Испании делятся на три типа: под застройку (urbanizado), полностью застроенные (100 % plano y urbanizado) и сельскохозяйственные угодья (rural). В последнем случае есть ограничения на строительство и площадь возводимого объекта. В случае «urbanizado» следует удостовериться, что телефон, водопровод и электричество подведены к дому. Если этого нет, то участок относится к фонду сельхозугодий, и, возможно, придется вовсе остаться без удобств.

Закон о побережьях

В 1988 году власти Испании приняли «Закон о побережьях» (Ley de Costas), провозглашающий береговую полосу шириной в 100 м общественной собственностью. Любое строительство на этих землях запрещалось. Однако на протяжении более чем 15 лет закон оставался только на бумаге. Побережье массово застраивалось, дома активно скупали и иностранцы, и сами испанцы. Но в 2004 году дома, построенные в прибрежной зоне, стали сносить, при этом владельцы зачастую не получали даже компенсации. Положение усугубилось тем, что многие застройщики возводили объекты без разрешения властей.

По действующим правилам запрещается строить здания на песчаной линии пляжа. Однако сооружения, возведенные до принятия этого положения, сносу не подлежали и могли эксплуатироваться в течение 30 лет. Срок истекает в 2018 году, и испанские власти собираются продлить период использования таких зданий до 75 лет. Предполагается, что по истечении 30-летнего периода собственникам будет запрещено продавать объекты, государство будет иметь право на снос только в случае выплаты владельцу компенсации. Но после 2018 года строения будут подлежать сносу без возмещения потерь собственнику.

Закон о захвате земель

Еще один юридический камень преткновения – так называемый «Закон о захвате земель» (Ley 6 / 1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, reguladora de la actividad urbanística, LRAU). Согласно этому закону, принятому в 1994 году в Валенсии, иногда земля может быть изъята у собственников, а затем использована для социальных нужд – для возведения общественных зданий или объектов туристической инфраструктуры. Закон применяется, если в регионе не хватает земли под застройку. Лучший способ избежать этой проблемы – покупать недвижимость в поселке, городе или урбанизации.

Материал подготовлен экспертом Tranio.Ru  недвижимость за рубежом

Tranio.Travel

©
Подписка на Euromag

Дома со всеми неудобствами 15 декабря 2013, 11:09

Дома со всеми неудобствами

В большинстве стран Южной Европы нет центрального отопления, тем не менее, зимой там холодно. На севере Италии во многих новых жилых зданиях нет кухонь, в традиционных...

Элитная недвижимость в Москве и Лондоне: в чем разница? 3 сентября 2013, 15:31

Элитная недвижимость в Москве и Лондоне: в чем разница?

Многие консалтинговые фирмы ставят Москву в один ряд вместе с Лондоном. Эти города схожи высокими ценами на жилье и нежеланием идти в ногу с общенациональными тенденциями...

Больницы в европейском стиле 21 мая 2013, 17:09

Больницы в европейском стиле

В Европе уделяется большое внимание архитектуре общественных зданий: детских садов, школ, университетов, библиотек и больниц. Почти все новые сооружения строятся с...

Сколько платят собственники жилья в Евросоюзе 28 марта 2013, 16:19

Сколько платят собственники жилья в Евросоюзе

Во всех странах Евросоюза, кроме Ирландии и Мальты, собственники платят налог на недвижимость. Ставка чаще всего рассчитывается на основе кадастровой стоимости, которая...