Инвестиции в склады

17 июля 2012 года, 12:06

Во времена кризиса и рецессий в секторе недвижимости на первые роли выходит высокодоходный и менее рискованный, чем остальные, тип недвижимости – склады самообслуживания.

Игорь Индриксонс

имя: Игорь Индриксонс

Игорь Индриксонс – управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала indriksons.ru.

Игорь Индриксонс - признанный эксперт в области международных инвестиций в недвижимость. Структурировал более 250 инвестиционных портфелей недвижимости общей стоимостью более 1 млрд долларов. Высшее финансовое образование, степень Магистра по инвестициям в недвижимость от Cass Business School, Лондон.

На протяжении всей карьеры  консультировал крупные инвестиционные фонды, хедж-фонды, банки и крупных частных инвесторов в Лондоне и России по вопросам инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость на международных рынках.

Господин Индриксонс посвятил всю свою карьеру и образование вопросам инвестиций в недвижимость. В России и странах СНГ за 3 года провел более 300 образовательных семинаров по инвестициям в зарубежную недвижимость.

Что это такое

Склады самообслуживания – еще плохо знакомый российским частным  инвесторам тип недвижимости, хотя в России этот тип сейчас развивается поистине семимильными шагами, а вокруг Москвы появляется все больше подобных объектов. Почему в России это еще неизвестно? У нас складами пользуется в основном бизнес, а население в большинстве своем использует наследие советской эпохи – гаражи, дачи.

На Западе это хорошо развитая отрасль. Квадратные метры там ценятся очень высоко, особенно в Европе, где большинство стран не больше центрального округа РФ. Там люди не используют для хранения собственное жилье, а пользуются для этих целей ячейками на складах самообслуживания. Инвесторы, в свою очередь, на этом неплохо зарабатывают. Повторюсь,  в России этот тип недвижимости пока темная лошадка на инвестиционном рынке.

Что представляет собой, собственно, склад самообслуживания. Это крупное складское помещение, разбитое на множество ячеек меньшей площади, в которых люди хранят домашнюю утварь и другую собственность: диваны, старые фотоальбомы, велосипеды, зимние колеса и т.д. Такие склады очень востребованы малым бизнесом, интернет-магазинами и даже крупным бизнесом, который хранит там свои маркетинговые материалы и прочее оборудование. Как правило, склады располагаются за чертой города в одноэтажных зданиях, многие оснащены климат-контролем.

В самом начале стоит прояснить одну существенную деталь касательно складов самообслуживания и обычных складов. Крупные логистические центры сдают в аренду помещения площадью от 1 000 м2 и более. Малому бизнесу зачастую такие объемы не по силам заполнить, и большому бизнесу не всегда экономически целесообразно арендовать такие площади.

Об истории

Сейчас количество таких объектов во всем мире насчитывает десятки тысяч. Появились же склады самообслуживания в США в 60-х годах прошлого века, и с тех пор их численность постоянна росла. Появление таких складов обязано образу жизни американцев. Они находятся в постоянном движении – постоянные переезды, соответственно, возникает необходимость во временном хранилище для личных вещей. По данным различных опросов, у каждого восьмого жителя США есть ячейка на складе.

Потребность в помещении для хранения вещей высока и в Европе, где жилье в большинстве случаев покупают в ипотеку, и дешевле платить за ячейку на складе, чтобы хранить не самые нужные вещи в хозяйстве, чем платить за лишние квадратные метры. У них, к сожалению, не осталось гаражей и дач от кооперативов, как у нас. В Старом Свете такой тип недвижимости начал развиваться  с 80-х годов прошлого столетия. И сейчас эта индустрия в Европе развивается высокими темпами потому, что там склады появились позже, чем в штатах.

Что происходит во время кризиса и в чем привлекательность складов самообслуживания

Спрос на склады самообслуживания во время кризиса растет как со стороны обычных людей, и со стороны бизнеса. В тяжелые времена компании стремятся максимально оптимизировать свой бизнес и операционные расходы. Снижение арендуемых площадей и платежей за них является одним из наиболее применяемых способов снижения расходов, в то же время где-то надо хранить архивы и офисный инвентарь.

В среднем по миру соотношение частных и корпоративных арендаторов 60% и 40%. В России, кстати сказать, наоборот – 40/60. Например, в 2009 году (никому, думаю, нет смысла напоминать, что это был за год) в США было практически невозможно арендовать склад самообслуживания. Все площади были заполнены под завязку. С точки зрения частных арендаторов такой повышенный спрос обусловлен социальным фактором. Представьте, отец семейства потерял работу и больше не в состоянии платить взносы по ипотеке, семья переезжает в жилье подешевле. В США и Европе такие примеры во время кризиса были сплошь и рядом. А куда девать накопленное за долгие годы процветания? Не выкидывать же….

Другая интересная особенность – склады самообслуживания «выстреливают» и в благоприятные периоды для экономики. В периоды экономического роста потребление растет, а старые вещи выкидывать все же жалко, все это отвозят на склады самообслуживания.

Как стать участником рынка

Естественно, что такой интересный актив не обошли стороной и фонды недвижимости. Они оперируют на этом рынке, вы можете убедиться в этом сами, если посмотрите на структуру портфеля практически любого крупного фонда. В добавление к тем преимуществам, о которых я уже упомянул, управляющие фонды привлекает также относительно низкий порог входа на рынок, относительно, конечно же, других типов недвижимости. Такие склады быстро окупаются и приносят гарантированный рентный доход. Справедливости ради отмечу, что рента растет довольно медленно, зато без резких провалов. Приятным исключением являются кризисные периоды, когда спрос на склады самообслуживания растет быстрее, соответственно, растут и арендные ставки.

Что из этого должен вынести частный инвестор? Фонды работают только с низкорисковыми и ликвидными активами. Порог входа маленький – стать участником рынка можно начиная с 4 000 евро, поэтому спрос на них большой и продать их можно быстро и в любой момент.

©
Комментирую

Комментарии (1)

Чернов Владимир написал: 24.07.2012 23:18

Чернов Владимир

Рассказано всё правильно и верно, только вот купить ячейку склада за 4000 € невозможно ,нет цена такая есть 150 фунтов за 1м2, только наши отечественные компании посредники не берутся(берутся ОТ 25 000 €) оформлять такие ничтожно маленькие по их размерам сделки это им не выгодно надо напрягать адвокатов ,юристов. переводчиков весь сложный и большой механизм им это не выгодно большие накладные расходы поэтому то что в этой статье говорит Игорь правда но приобрести что то за 4000€ на практике невозможно получается просто красивые слова для завлечения инвесторов ,а жаль всё так хорошо начиналось

Подписка на Euromag

Выгодные инвестиции в хостелы 18 июля 2013, 16:54

Выгодные инвестиции в хостелы

Между хостелами и бюджетными гостиницами существует большая разница и обусловлена она не минимализированным уровнем стоимости проживания, а тем, что хотят получить от хостела...

Инвестиции в гостиничный бизнес 17 июня 2013, 11:33

Инвестиции в гостиничный бизнес

Благодаря чему гостиничный сектор в Европы стал лакомым куском для инвесторов, о странах-чемпионах с самой высокой доходностью, которую приносит номер в гостинице и огородах...

Инвестиции на любой вкус 29 января 2013, 15:26

Инвестиции на любой вкус

Инвестировать в отели, магазины и даже рестораны дело хорошее, но уже не оригинальное. Какие еще есть альтернативы для инвестирования в недвижимость читайте ниже.

Топ-5 схем эмиграции 21 декабря 2012, 17:10

Топ-5 схем эмиграции

В последние годы россияне стали всерьез рассматривать европейские страны не только как место проживания, но и как регион для организации и ведения своего бизнеса. Кроме...