Кризис в еврозоне: время покупать недвижимость?

Сейчас, когда финансовый кризис распространился по Европе, как заразная болезнь, многие инвесторы занимают выжидательную позицию и откладывают покупку. Однако есть рынки, которые успешно справляются с неудачами в еврозоне и продолжают оставаться привлекательными.

В странах с надежной экономикой (Великобритания, Австрия, Швейцария, Германия и Франция) покупать недвижимость не страшно даже во время кризиса и под угрозой обвала евро, но есть страны (Испания, Греция, Ирландия, Португалия и Италия), в которых это делать рискованно и лучше подождать как минимум два-три года.

Надежные и перспективные рынки

Юлия Кожевникова

Юлия — журналист и эксперт по зарубежной недвижимости компании «Транио». Закончила Брянский государственный университет им. И. Г. Петровского, владеет несколькими иностранными языками, любит путешествовать по городам Европы. Основное время посвящает работе на сайте Tranio.Ru, который поддерживает крупнейшую в России базу объявлений о покупке и аренде недвижимости в зарубежных странах.

Сильные экономики неплохо чувствуют себя во время кризиса. Такие страны, как Германия и Великобритания, всегда были надежными гаванями для инвесторов. Хорошая репутация рынков, растущие цены, стабильная экономическая и политическая обстановка – все это свидетельствует о том, что недвижимость приобретать безопасно и выгодно.

Великобритания

Стоимость жилья в центре столицы: 8 980 евро/м²

Доходность коммерческой недвижимости: 4–5 %

Главные достоинства Великобритании – относительная независимость от кризиса в еврозоне благодаря собственной валюте и благосклонное к иностранцам налоговое законодательство. Частные инвесторы чаще приобретают коммерческую недвижимость, потому что жилые объекты приносят лишь 3,5 % годовых. Покупают разные объекты – от студенческих общежитий и складов самообслуживания до парковок. Доходность коммерческой недвижимости иногда достигает 8–10 %, студенческих апартаментов – до 12 %.

Для инвестиций в британские объекты подходит только Лондон и университетские города. Остальные рынки страны подвержены колебаниям.

Иностранцы, стремящиеся сохранить средства, чаще всего выбирают лондонскую недвижимость. О том, что этому городу кризис нипочем, свидетельствует то, что греки и испанцы, чьи страны стоят на краю финансового краха, массово приобретают объекты в британской столице. За полгода количество заявок от граждан Греции выросло на 50 %, Испании – на 10 %, Италии – на 9 %. Многие из них покупают недвижимость и сразу сдают ее в аренду – есть те, для кого она становится единственным крупным источником дохода. Среди сделок с офисами каждая четвертая приходится на итальянца.

За три года элитное жилье в центре Лондона подорожало почти на 50 %. То есть тот, кто купил квартиру за 1 млн фунтов стерлингов в 2009 году, сейчас может перепродать ее за 1,5 млн. Инвестиции в объекты британской столицы настолько выгодны, что можно получить 500 000 не пошевелив и пальцем.

Рекомендуется приобретать квартиры и дома стоимостью до 2 млн фунтов стерлингов. Если держаться в рамках этого ценового диапазона, можно избежать уплаты разорительного гербового сбора, который равен 7 % для частных инвесторов и 15 %, если сделка оформляется на компанию.

Маловероятно, что во время текущего спада в Европе цены на лондонское жилье заметно упадут: в 2008 году, на пике финансового кризиса, недвижимость подешевела совсем незначительно, и уже осенью следующего года начала дорожать.

Австрия

Стоимость жилья в центре столицы: 3 750 евро/м²

Доходность коммерческой недвижимости: 4–5 %

В Вене увеличивается количество населения, улучшается качество жизни, растут цены на недвижимость. Наибольшим спросом пользуется жилье в историческом центре. Стоимость элитных квартир достигает 25 000 евро/м². Ожидается, что в ближайшие несколько лет цены удвоятся. То есть, те покупатели, которые сейчас приобретают объекты премиум-класса, через пять лет получат отличную прибыль.

Аренда в Вене не слишком популярна. Годовая доходность от сдачи квартир и домов не превышает 4 %, а для некоторых объектов составляет всего 1,5 %. Поэтому для получения дохода стоит покупать апарт-отели или квартиры на горнолыжных курортах, которые можно сдавать с помощью управляющей компании.

Альпийская область Тироль настолько востребована, что цены на недвижимость там выше, чем в Вене. В среднем, дом в горах стоит 315 000 евро – на 5 000 дороже, чем в столице.

Швейцария

Стоимость жилья в центре столицы: 8 455 евро/м²

Доходность коммерческой недвижимости: 4,5–6 %

Швейцария не страдает от кризиса, более того, она извлекает из него выгоду. Стабильный курс франка и репутация «надежной гавани» давно привлекают иностранных инвесторов, а когда начались проблемы в еврозоне, в страну стали приезжать и покупатели недвижимости из Южной Европы. Сами швейцарцы тоже предпочитают вкладывать деньги в местные, а не заграничные объекты. В результате, темпы роста экономики Швейцарии превзошли даже самые смелые ожидания.

В этой стране выгодно приобретать недвижимость не для сдачи в аренду, а просто для сохранения капитала. Дело в том, что дома и квартиры стоят дорого, но доходность жилых объектов невысока – около 3,5 %.

Недостаток швейцарского рынка в том, что здесь много ограничений. Например, трудно купить недвижимость в Женеве, Цюрихе и почти во всех немецкоязычных кантонах. В год по всей стране выдается только 1 500 разрешений на покупку. Чтобы продать жилье в течение пяти лет после приобретения, тоже требуется специальное разрешение. Иностранцам позволено покупать только недвижимость площадью не более 200 м² с прилегающим участком до 1 000 м².

Германия

Стоимость жилья в центре столицы: 2 825 евро/м²

Доходность коммерческой недвижимости: 5–6 %

Экономика Германии остается стабильной даже во время кризиса, рынок недвижимости надежен и имеет хорошие перспективы. Даже в худшем для Европы 2009 году, когда в 14 из 17 странах союза цены падали, в Германии они продолжали расти. Ежегодно жилье здесь дорожает в среднем на 1 %, а в 2011 году рост составил 7,3 %. Ожидается, что в этом году цены вырастут в среднем на 3–4 %, в Мюнхене – до 6 %, в Берлине – до 8 %. Это значит, что немецкая недвижимость ликвидна и легко перепродается.

Несмотря на рост цен, жилье в Германии по-прежнему стоит дешевле, чем в среднем в Европе. Как и в Лондоне, покупатели из проблемных стран – Греции и Испании, наводнили крупные немецкие города. Для них недвижимость в Германии – единственная возможность сохранить накопленные средства.

Если выбирать в Германии, то стоит обратить внимание на крупные города в западной части страны. Здесь выгодно покупать квартиры для сдачи в аренду, потому что съемное жилье пользуется большим спросом: лишь половина населения имеет собственную недвижимость.

Франция

Стоимость жилья в центре столицы: 9 300 евро/м²

Доходность коммерческой недвижимости: 4,5–5 %

По общему объему экономики Франция занимает ведущие места в Европейском союзе и стабильно входит в первую мировую десятку.

Во Франции самые низкие в Европе проценты по кредитам. Средняя фиксированная ставка на 20 лет составляет 4 %, на 15 лет – 3,65 %. Для нерезидентов и местных жителей одинаковые условия, разнится только коэффициент заемных средств. Например, резидентам могут дать 80 %, нерезидентам – только 60 %.

Если выбирать среди жилой недвижимости, то лучше приобретать небольшие квартиры в центральных районах Парижа и других крупных городов. При сдаче в аренду они приносят больший доход по сравнению с квартирами с тремя и более комнатами. Например, если студию в провинции можно сдавать за 16 евро/м², то жилье с пятью комнатами – всего за 9 евро/м² в месяц.

Сами французы опасаются за будущее своих активов. Паника была посеяна, когда к власти пришел новый президент Франсуа Олланд, который пригрозил поднять налоги для состоятельной части населения. Среди французов много тех, кто для подстраховки уже продали недвижимость в Париже и купили в Лондоне.

Проблемные рынки

Больше всего от кризиса пострадали Испания, Греция, Ирландия, Португалия и Италия. С начала 2000-х годов правительства этих стран привыкли тратить слишком много денег. Тогда это не было проблемой: банки и инвесторы охотно выделяли средства на развитие государственного сектора. Когда наступил кризис, долги возросли, и даже сборы от повышенных налогов не смогли их покрыть. Греция, Португалия и Ирландия до сих пор не могут справиться с проблемами, даже получая в качестве помощи миллиарды евро от Европейской комиссии, Международного валютного фонда и Европейского центрального банка.

Испания

Стоимость жилья в центре столицы: 5 121 евро/м²

Доходность коммерческой недвижимости: 5 %

В Испании самый высокий уровень безработицы в Европейском союзе – 24 %. Для сравнения, в Германии – менее 7 %.

В Испании особенно тяжелая ситуация на рынке недвижимости. Будучи среди самых популярных стран для покупки недвижимости, она пережила строительный бум, который привел к излишку предложения. Пузырь лопнул, цены стремительно падают, и компании не знают, как распродать пустующие объекты.

Официальные цифры свидетельствуют, что жилье в Испании за последние пять лет подешевело на 20 %, но по данным других организаций, например, университета Помпеу Фабра, цены упали более чем на 40 %. На отдельные объекты предлагают головокружительные скидки, например, виллы и квартиры Polaris World сейчас стоят на 40–65 % меньше по сравнению с первоначальной ценой.

Испанские банки сейчас почти не выдают кредиты, поэтому те, у кого нет достаточной суммы, попросту не могут купить жилье.

Есть еще одна опасность – можно нарваться на город-призрак. Пустые комплексы посреди пустыни вдали от магазинов и ресторанов – не редкость в Испании. Некоторые риелторы скрывают правду и продают там квартиры под видом апартаментов на фешенебельном курорте. Купив такой объект, почти невозможно сдать его в аренду, не говоря уже о том, чтобы перепродать по приемлемой цене.

Греция

Стоимость жилья в центре столицы: 2 014 евро/м²

Доходность коммерческой недвижимости: 6–7 %

В Греции, как и в Испании, без работы оказались более 20 % населения, половина из которых – молодые люди. Сейчас власти пытаются спасти страну, увеличивая налоговое бремя, борясь с коррупцией и уменьшая состав правительства. Это, конечно, повысит конкурентоспособность экономики, но все же последствия от кризиса будут долгоиграющими.

Еще несколько лет назад россияне покупали жилье за рубежом, чтобы можно было остановиться во время отпуска в красивом месте, и больше ни на что внимания не обращали. Сегодня наши соотечественники стали более опытными, для них стали важны ликвидность и доходность объектов. Однако все еще много тех, кто гонятся за дешевизной. Если это главное, то Греция идеально подходит для покупки виллы у моря, ведь за три года цены на жилье упали на 30 %. Некоторые риелторы сообщают, что спрос среди россиян на объекты в этой стране вырос на 200 %.

Однако с покупкой недвижимости в Греции лучше повременить: подождать как минимум три года до того, как рынок достигнет дна, приобрести жилье по минимальной цене, а потом смотреть, как оно наращивает стоимость, чтобы еще через несколько лет перепродать и получить разницу.

Ирландия

Стоимость жилья в центре столицы: 3 800 евро/м²

Доходность коммерческой недвижимости: 7–7,5 %

Еще несколько лет назад ирландский рынок недвижимости быстро развивался. С 2000 по 2006 год здесь был бум на жилье, но затем цены стали резко падать. В 2011 году квартиры в Дублине подешевели на 20 %, а со времени пика – на 60 %. Во время бума в Ирландии построили так много домов, что понадобится более десятилетия, чтобы их распродать.

И все же для кого-то покупка недвижимости в Ирландии может быть выгодной. Речь идет не об инвесторах, заинтересованных в рентном доходе или приросте стоимости, а о тех, кто переезжает в страну, чтобы постоянно там жить и работать. Так поступают, например, британцы, спрос среди которых за апрель-май вырос на 20 %. Для них благоприятны не только падающие цены, но и курс евро к фунту стерлингов.

Португалия

Стоимость жилья в центре столицы: 2 193 евро/м²

Доходность коммерческой недвижимости: 7 %

Трудности в Португалии не связаны с дефицитом государственного бюджета, как в Греции, или с лопнувшим пузырем на рынке недвижимости, как в Испании и Ирландии. Проблемы появились из-за хронической неконкурентоспособности португальской экономики на фоне быстроразвивающихся мировых рынков.

Высокая безработица и отсутствие перспектив вынудила некоторых португальцев переехать в свою бывшую колонию Анголу. Эта страна сейчас переживает буйный экономический рост, и там легче найти работу.

Пока одна часть населения замирает в ожидании светлого будущего, а другая иммигрирует в Африку, иностранцы пользуются моментом, чтобы по дешевке приобрести недвижимость. Многие из тех, кто мечтал о домике в Испании, теперь смотрят в сторону Португалии. Всё больше туристов, в том числе и российских, открывают для себя эту страну.

Португалия – страна на любителя. Того, кто плохо ее знает, скорее всего отпугнут вести об отстающем экономическом развитии. Но тот, кто изучил ее вдоль и поперек и успел полюбить, неоднократно отдыхая на ее курортах, не станет обращать внимание на кризис. Тем более что в процветающих туристических городах в Альгарве и на Лиссабонской ривьере дела вовсе неплохи.

Коммерческая недвижимость в Португалии не пользуется спросом, покупают в основном жилье, которое можно сдавать в аренду.

Италия

Стоимость жилья в центре столицы: 11 428 евро/м²

Доходность коммерческой недвижимости: 5 %

В Италии четвертый по величине госдолг в мире, больше, чем в Испании и Греции. Проблемы в итальянской экономике существуют еще с 1990-х годов. В этом году страна еще больше погрузилась в рецессию, испытав самый большой спад за последние три года.

Чтобы спасти Италию, правительство решилось на непопулярные меры: планируется увеличить налоги для обеспеченных слоев населения, повысить пенсионный возраст, сократить льготы и субсидии. Власти уже ввели единый муниципальный налог на основное жилье и увеличили НДС, который выплачивается при покупке первичных объектов.

С начала 2012 года цены на недвижимость в Италии упали на 4 %, до конца второго полугодия они снизятся еще на 5 %. Однако жилье в больших городах, особенно в Риме и Милане, по-прежнему стоит дорого. Например, недавно в центре итальянской столицы за 360 000 евро была продана квартира площадью 30 м² на первом этаже, причем в ней не было ни кухни, ни электричества.

Сейчас, во время кризиса, иностранцы предпочитают не дорогие города, а дешевую провинцию. Наибольшим спросом пользуются Тоскана и Умбрия. Здесь покупают жилье не для инвестиций, а чтобы почувствовать dolce vita: отдохнуть, попробовать знаменитое итальянское вино и насладиться местной кухней.

***

Своеобразным индикатором здоровой экономики является высокий спрос на коммерческую недвижимость среди иностранцев. Такие объекты востребованы, например, в Великобритании и Германии, но не пользуются успехом в Испании, Греции и Италии, что говорит о многом.

При выборе как коммерческой, так и жилой недвижимости большую роль играет местоположение. Важно помнить, что качественные дорогие объекты в развитых городах с хорошей инфраструктурой являются ликвидными, и их приобретение почти не связано с рисками даже в таких странах, как, например, Испания или Греция.

Материал подготовлен экспертом Tranio.Ru — недвижимость за рубежом.

Еще больше интересного в нашем канале Яндекс.Дзен. Подпишитесь!