Александра Юрченко, Глава отдела зарубежной недвижимости компании EVANS:

"Имея даже 20 тысяч евро можно уже думать о покупке жилья в Европе. За эту сумму можно приобрести, например, студию в новостройке на одном из Болгарских курортов"

По итогам прошлого года наши соотечественники стали самыми активными инвесторами в недвижимость Латвии. В 2009 года из общего числа иностранцев, покупающих недвижимость в Латвии, более 60% оказались россияне. О том, в каких еще европейских странах россияне любят вкладываться в недвижимость, с какой суммой уже можно думать о покупке жилья за рубежом, в каких странах, купив жилье, можно получить гражданство или вид на жительство и, где россиянину легче всего сегодня взять кредит на покупку квартиры, в интервью EUROMAG рассказала руководитель отдела зарубежной недвижимости компании EVANS Александра Юрченко.

Недвижимостью в каких европейских странах занимается компания EVANS?

Мы занимаемся недвижимостью как в странах «новой», так и «старой» Европы, в частности, на таких популярных курортных направлениях, как Болгария, Черногория, Испания, Португалия, Кипр и Турция, также и в странах, которые выбирают не в качестве курортного дома, а больше с целью инвестирования, ведения бизнеса и эмиграции или повышения статуса и имиджа, среди которых Германия, Франция, Италия, Швейцария, Австрия, Великобритания.

Где россияне чаще всего покупают жилье?

В качестве курортного дома россияне стабильно выбирают недвижимость в «теплых» странах – Болгарии, Испании, Италии, Турции и Франции. При этом за пределами главной десятки увеличился интерес к Египту, Греции, Таиланду, Хорватии и Абхазии. Многие для себя открыли Португалию. Продолжает пользоваться спросом и Черногорская недвижимость. Первое полугодие 2010 года обозначило стабильный интерес россиян к трем основным странам для покупки зарубежной недвижимости – Турции, Испании и Болгарии. Статистика свидетельствует о том, что эти три страны занимают 85% от общего числа проведенных сделок с зарубежной недвижимостью. В то же время, так называемый "средний сегмент" ушел с рынков зарубежной недвижимости повсеместно. У россиян пользуются спросом либо очень скромные объекты, либо шикарные. Но эти объекты должны быть непременно в пешей доступности от моря и располагать к качественному отдыху наличием инфраструктуры.

Спрос на премиальное жилье со стороны россиян сосредоточен на традиционных направлениях с развитой инфраструктурой и высокой ликвидностью. Таких как центральный Лондон, курорты Франции, Швейцария. Эти регионы привлекают российских покупателей сочетанием потребительских свойств (возможностей для отдыха и бизнеса, престижа, качества жизни, безопасности, налоговых льгот, получения вида на жительство и образования для детей) и инвестиционной составляющей (потенциалом роста цены, ставкой доходности, возможностью перепродажи и заимствований под залог приобретаемого объекта).

Покупка дома в Европе для россиянина – это больше способ инвестирования, или это желание иметь второй дом, куда можно приехать летом на отдых?

Ранее считалось, что большинство россиян покупает жилье для отдыха, но теперь тенденция изменилась. В прошлом году среди наших соотечественников стали набирать популярность инвестиции с целью получения дохода. Число сделок, совершенных соотечественниками с этой целью в 2009 году возросло до 25 %, в то время как еще в 2008 году оно составляло всего 15 %. При этом большинство инвесторов из России используют схему buy-to-let, когда приобретаемая недвижимость круглогодично сдается в аренду, а собственник имеет возможность отдыхать в своем апартаменте или вилле от 6 до 8 недель в году.

В каких европейских государствах, купив жилье, можно получить гражданство или вид на жительство?

К сожалению, ни в одной из стран Европы владение недвижимостью не является основанием для выдачи ВНЖ и тем более гражданства. Однако есть ряд стран, где собственники недвижимости имеют значительно большие шансы для получения ВНЖ. Так в прошлом году Кипр принял закон, по которому инвесторам, купившим недвижимость на сумму не менее 300 тысяч евро, легче получить разрешение на постоянное проживание. Популярностью пользуется программа Мальты: по ее условиям, если заявитель владеет капиталом 349 тысяч евро или получает ежегодный доход 23 тысяч евро, а также может ввозить на Мальту ежегодно по 13 950 евро, он имеет право запросить вид на жительство.

Одним из самых интересных вариантов получения экономического гражданства в Европе является натурализация в Болгарии. Эта страна сама по себе привлекательна у покупателей недвижимости из России, но теперь в придачу к ней можно приобрести и гражданство. Правда, и здесь закон не дает его просто при покупке дома. Согласно законодательству, инвестиции в размере 512 тыс. евро (1 млн левов) должны быть сделаны путем приобретения акций в коммерческой организации, которая торгуется на регулируемом рынке Болгарии, т. е. на бирже.

В Латвии с 1 июля 2010 года начали действовать поправки к закону «Об иммиграции», призванные стимулировать приток инвестиций в страну. У иностранных бизнесменов появилась возможность получения пятилетнего вида на жительство, при условии инвестирования в экономику страны определенных сумм. Получить вид на жительство посредством покупки недвижимости можно, купив недвижимость стоимостью как минимум 50 000 латов, если объекты располагаются в сельской местности, и 100 000 латов – если в Риге, ее окрестностях и городах республиканского значения.

Инвестиции в экономику Турции (открытие бизнеса, приобретение недвижимости) являются основанием для получения вида на жительство в этой стране.

Приобретение недвижимости в Чехии не дает права получения вида на жительство. Однако владение жильем в Чехии считается плюсом при получении ВНЖ.

Очень веским основанием для получения ВНЖ в Европе считается факт владения коммерческой недвижимостью. То есть вы регистрируете фирму, покупаете на нее кафе, ресторан или отель, или просто сдаете в аренду, а фирма платит налоги этому государству.

Чем отличается гражданство от вида на жительства?

Большинство покупателей зарубежной недвижимости, из России в первую очередь, рассчитывают на возможность свободно передвигаться по Европе и странам Шенгенского соглашения. Владение недвижимостью в одной из стран Шенгена дает право на получение многократной визы и пребывание в стране 180 дней в году ( по 90 дней в полугодии) и, соответственно, свободно перемещаться по Европе. По сравнению с шенгенской мультивизой, вид на жительство (ВНЖ) - это более весомый статус, но, как это ни парадоксально, условия выдачи ВНЖ подавляющим большинством стран (кроме Швейцарии и Мальты) - это ограничения в передвижении. После выдачи вида на жительство существенную часть года (6 месяцев + 1 день) иностранец будет обязан безвылазно сидеть в стране, которая такой документ ему выдала. Это является зачастую обязательным условием получения статуса постоянного жителя - ПМЖ. Например, для получения ПМЖ в Эстонии или ПМЖ в Хорватии обладатель временного ВНЖ не должен отсутствовать в стране более 10 месяцев за последнюю пятилетку.

Что касается глобальной разницы между ВНЖ и гражданством, то она сводится всего лишь к одному важному параметру – праву голосовать на выборах. Статус гражданина страны дает вам это право, а также не ограничивает ваши временные рамки по перемещениям и нахождению вне страны вашего нового гражданства. Грубо говоря, получение ВНЖ – это один из основных этапов на пути получения гражданства. Таким образом, если человек не планирует переселяться в другую страну и там проживать (работать или вести бизнес, платить налоги и т.п.), ему нет никакого смысла получать ВНЖ. Будет достаточно многократной визы, которая даст вам возможность путешествовать.

Однако и у мультивизы есть два существенных ограничения. Согласно правилу первого въезда, если Шенгенскую мультивизу вам выдала Испания, то первый визит должен быть в Испанию. Второе правило связано с длительностью пребывания в разных странах: присутствовать в стране, где иностранец приобрел недвижимость, нужно хотя бы на один день (суммарно за год) больше, чем суммарно во всех остальных странах Шенгенского соглашения.

Если же вы планируете в корне изменить свою жизнь и обосноваться в другом государстве, то вам в любом случае придется пройти процедуру получения ВНЖ, затем ПМЖ и в дальнейшем претендовать на оформление гражданства той или иной страны.

С июля Латвия начала предоставлять вид на жительство всем, кто купит квартиру в стране. Как вы считаете – это сильно увеличит число желающих купить квартиру в Латвии? И если увеличится спрос – как сильно вырастут цены?

Да, иностранным инвесторам, приобретающим недвижимость в Латвии, обещают выдачу временного вида на жительство сроком на 5 лет. Стоимость недвижимости, если она расположена в сельской местности, должна как минимум составлять 50 тысяч латов, и 100 тысяч латов – если в Риге, ее окрестностях и городах республиканского значения. 100 тысяч латов (или чуть более 200 тысяч долларов), это все таки немалые деньги и такая покупка - не для массового покупателя. Такую покупку могут себе позволить лишь состоятельные люди.

Определенное увеличение спроса на латвийскую недвижимость со стороны россиян возможно и будет, но это связано в первую очередь не столько с возможностью получения вида на жительство, сколько с общей привлекательностью латвийской недвижимости по тем ценам, по которым она сегодня предлагается. Правда, с другой стороны, сегодня очень немногие задумываются о том, чтобы реально улучшить свои жилищные условия. В результате сложно увидеть какой-то большой потенциала для резкого увеличения спроса и роста цен на латвийскую недвижимость в ближайшее время, по крайней мере в ближайшие пару лет.

Что касается спроса со стороны россиян, то, например, в 2009 году наши сограждане составили более 60% от общего числа иностранцев, покупающих недвижимость в Латвии.

Если я хочу купить квартиру с последующим предоставлением мне вида на жительство не в «новой Европе», а в «старой» - какую страну Вы мне посоветуете?

Как я уже говорила, владение недвижимостью ни в одной из европейских стран не является основанием для получения ВНЖ, особенно, если это касается стран «старой» Европы. Здесь следует говорить о возможностях для бизнес- эмиграции. С этой точки зрения, на мой взгляд, интерес представляет Германия. Для получения деловой иммиграционной визы требуется инвестировать в свое дело не менее 250,000 евро и создать не менее 5 рабочих мест. Можно, например, зарегистрировать компанию, купить на нее мини-отель и вести свой бизнес.

В каких странах россиянину легче всего в настоящее время взять кредит на покупку жилья?

Благодаря низкой ставке рефинансирования в 2009 году почти повсеместно упали ставки. Это произошло в Великобритании, Португалии, Франции, Швейцарии, Италии, Испании, Германии, Греции, на Кипре, то есть ипотека здесь сейчас стоит даже дешевле, чем до кризиса.

По опыту легче всего россиянину получить кредит на Кипре. К сожалению, на излюбленных россиянами курортных направлениях, таких как Болгария, Черногория, Турция, где ипотека еще до кризиса не успела набрать обороты, ее развитие сейчас резко затормозилось.

В целом статистика по жилищным кредитам в первом полугодии 2010 года наблюдалась следующая:

Испания

Фиксированная ставка от 4,15%

при сроке кредитования 12 лет.

Первоначальный взнос от 70%.

Время рассмотрения заявок до 4 недель.

Португалия

Фиксированная ставка от 2,75%

на кредиты сроком от 3 лет.

Плавающие процентные ставки следуют за динамикой изменения ставок Euribor.

Первоначальный взнос 20%

Кипр

Фиксированная ставка по кредиту 3,5– 7,5%; плавающая — 2,5–4%.

Первоначальный взнос от 30 до 40%

(реже 20%).

Срок кредитования от 5 до 40 лет.

Великобритания

Фиксированная ставка для иностранцев — 3,99–5,69% в зависимости от срока

кредитования и кредитной организации.

Первоначальный взнос 30%.

Срок кредитования 30 лет.

Предложение ипотечных продуктов для нерезидентов ограничено.

Франция

Фиксированная ставка 3,25–5,5%.

Плавающая Euribor 12 м + 1,3–2,5%

Первоначальный взнос 30–40%.

Минимальный размер кредита 46 тыс. евро.

Срок кредитования от 5 до 30 лет.

Возрастной максимум для заемщика 75 лет.

Германия

Фиксированная ставка 3–4,75%.

Первоначальный взнос 40–50%.

Срок кредитования от 10 до 25 лет.

Если я хотел бы побыстрее уехать подальше от смога в Москве, в каких странах Вы посоветовали бы мне присмотреться к недвижимости?

Для быстрого отъезда, конечно, в первую очередь подойдут страны с безвизовым режимом для россиян или с облегченным режимом выдачи виз. К безвизовым странам в первую очередь можно отнести Турцию и Черногорию. Также, не оформляя визу, правда, пока только до 31 октября, можно уехать в Хорватию. За один день можно оформить туристическую визу на Кипр.

Наиболее дешевое жилье в Турции: в Анталии, например, стоимость апартаментов начинается от 370 евро за кв. м, а отдельно стоящий дом в километре от моря можно найти за 50 тысяч евро. Эгейское побережье считается более престижным. Мармарис, Фетхие, Бодрум – наиболее известные курорты этого побережья и стоимость односпальных апартаментов в 100 м от моря начинается от 52 тысяч евро.

Черногория стабильно пользуется интересом со стороны Россиян, хотя цены в последние несколько лет здесь были совсем недешевые. В кризис стоимость жилья немного упала, но не очень сильно потеряла в цене. На море вдали от больших курортов квадратный метр может стоить порядка 400 евро, а в центре старого города на море - все 4 тыс. евро. К излюбленным местам русских можно отнести Херцег-Нови, Рисан ( в Бока-Которской бухте), Рафаиловичи, Бечичи, Петровац ( излюбленные курорты на Будванской Ривьере).

Что касается Хорватии, то здесь существенного падения цен на недвижимость в кризис не произошло. Большей частью пострадали застройщики, возводившие объекты невысокого качества без соответствующей инфраструктуры, в основном апартаменты в некоторых частях побережья и квартиры в Загребе. Из регионов традиционным спросом пользуется Истрия, залив Кварнер и Далмация. Стоимость апартаментов на Истрии начинается с 1,5 тысяч евро за кв. м. Односпальные апартаменты в новом двухэтажном доме обойдутся примерно в €78 тыс., причем в эту цену может быть включен маленький земельный участок. Весной текущего года в среднем по побережью стоимость квартиры составляла около 2,1 тысяч евро за кв. м, домов – около 1,6 тысяч евро.

Кипр, пожалуй, одна из немногих стран, в меньшей степени пострадавших от кризиса. Русские очень любят эту страну ЕС как для отдыха, так и для покупки недвижимости с различными целями. Самым популярным остается Лимассол. Цены преимущественно остались на уровне 2009 года – средняя стоимость квадратного метра - 1,865 тыс. евро для квартир и 2 тыс. евро - для домов. Самые недорогие предложения – это апартаменты в жилых комплексах. Цена на компактные квартиры (из одной спальни гостиной и кухни) находится в диапазоне от 105 до 200 тыс. евро.

При этом Кипр – это единственная из вышеобозначенных стран, где есть возможность получить кредит на покупку недвижимости.

С какой суммой на руках я смогу уже обращаться в агентство с просьбой подобрать мне недвижимость за рубежом?

Имея даже 20-25 тысяч евро можно в принципе уже обращаться в агентство. За эту сумму можно приобрести студию в новостройке на одном из Болгарских курортов, например, на Солнечном Берегу. При этом это будет студия в курортном комплексе с определенной инфраструктурой (как минимум бассейном). Ее можно будет сдавать в аренду в летний сезон, а ежегодные расходы на содержание по максимальной ставке не составят более 500 евро.

За эти же деньги можно купить вторичное жилье, например, однокомнатную квартиру в Чехии (например, в городе Теплице).

Если же вы располагаете суммой уже в 60-70 000 евро, можно купить апартаменты с одной спальней на курортах Испании, Италии (Калабрия), Португалии, апартаменты с двумя спальнями на турецких курортах, однокомнатную квартирку в Берлине.