Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills:

«Есть несколько правил. Первое: я ни в коем случае не покупаю недвижимость через российские агентства»

Покупка недвижимости за рубежом давно перестала быть чем-то эксклюзивным, доступным лишь для миллионеров. О том, почему квартира в Берлине стоит 20 тыс. евро, а точно такая же во Франкфурте стоит 250 тыс. евро, куда вкладывают средства арабские бизнесмены, продающие дубайскую недвижимость, и с какой суммой сегодня можно задумываться о покупке недвижимости за рубежом, в интервью обозревателю EUROMAG Кириллу Комарову рассказал директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

- Некоторые эксперты считают, что кризис недвижимости в Европе закончился, цены достигли дна, и сейчас самое время покупать жилье, так как теперь оно будет только дорожать. Вы согласны с этим утверждением?

- В целом, согласен. Кризис недвижимости в Европе закончился еще в прошлом году, правда, оставалось только несколько проблемных стран – Греция, Испания и др.

Но такие мощные страны, как Великобритания, Франция, Германия и во время кризиса много не потеряли. Например, во Франции падение за весь кризис в один квартал было 6%, а потом они дальше росли без всяких проблем.

- А почему сложилась такая ситуация – где-то недвижимость дорожает, а где-то падение достигает 50% а то и больше, как, например, в Испании?

- В Испании все это началось еще в 70-х годах: когда закончилась диктатура, экономика была в ужасающей ситуации. И им оставалось только одно – продавать солнце с помощью недвижимости. Власти открыли массовую застройку: разрешение на строительство давали всем. Теперь все это рухнуло. По такому же сценарию, кстати, пошла и Болгария.

Но для инвестиций там никогда не стоило покупать недвижимость. Это касается и Болгарии, и Греции, и Испании, и Португалии. Португалию вообще можно вырезать ножницами с карты, так как это приросток к Испании. В Испании единственное место для инвестиций, которое когда-то рассматривалось – это Барселона и Мадрид.

Мир очень прост, что бы вам ни говорили продавцы, которые получают комиссию от застройщика… Если что-то где-то выгодно, то в первую очередь это скупают фонды. Особенно сейчас у фондов головная боль – куда вложить деньги. Поэтому, если где-то было бы выгодно, они бы сметали там все подряд.

Корпоративный инвестор чем хорош – у него нет эмоций, нет чувства собственности, он не покупает для себя… Его интересует только одно - сколько эта недвижимость принесет прибыли и как это скажется на его годовом бонусе.

- И где сейчас сметают фонды?

- Это, в первую очередь, Великобритания. Плюс в том, что там рынок жестко контролируется – Англия стоит на первом месте по чистоте сделок. Там вообще невозможно на сделке потерять деньги. Там юристы застрахованы государством, там нет понятия недостроя или долгостроя.

В Британии, когда все падали на 70-50%, падение было лишь на 15%. Но на докризисные позиции рынок вернулся очень быстро.

Вот, например, арабы. Перед ними можно снять шляпу - дубайскую недвижимость они продают лохам, а сами выкупают Лондон кварталами.

- Вы сейчас говорите об инвестициях в недвижимость, которая покупается ради будущей выгоды. А если я хочу дом или квартиру для себя – где стоит покупать?

- Где угодно. Только есть несколько правил. Первое: я ни в коем случае не покупаю через российские агентства, я еду и покупаю напрямую. Потому что у нас в России этот рынок совершенно неконтролируем. Например, у меня в Лондоне есть лицензия инвестиционного советника, у меня есть уголовная ответственность.

Второе правило – покупать там, где вам нравится. И третье – четко понимать, что вы покупаете кусок неликвида, который вы потом никогда не продадите.

Если с точки зрения цен, то, как только сейчас в Испании закончится сезон, жилье там достигнет своего ценового дна. Но помните - в Испании это абсолютный неликвид, люди там дома по пять лет продают.

И еще одно: покупка недвижимости за границей для себя любимого – это большая роскошь, которую даже многие богатые люди себе позволить не могут. Сколько вы будете пользоваться этой недвижимость? Два-три месяца в году. Не легче ли просто снять дом в аренду или в отеле остановиться?

А собственное жилье у вас будет тянуть деньги ежемесячно. Например, средняя вилла, которая куплена где-то за 400 тыс. евро, в Испании или в Италии, в месяц будет вытягивать по обслуживанию и по налогам около 1000 евро.

- Но все-таки, если я решился обзавестись недвижимостью за рубежом, с какой суммой уже можно задумываться о покупке дома?

- Если рассматривать с точки зрения инвестиций, то, например, такой замечательный актив, как студенческие общежития в Великобритании - там порог входа начинается с 20 тыс. евро.

Если смотреть для себя – то дешевая Болгария, дешевая Турция. Например, в Болгарии жилье начинается от 500 евро за квадрат. Соответственно, жилье 100 квадратов – 50 тыс. евро.

- Как рынок недвижимости сейчас себя чувствует в менее популярных у россиян странах – Швеции, Норвегии, Дании?

- Скандинавские страны - это хорошие рынки, особенно Норвегия со своим замечательным фондом – нефтью, и, как следствие, большой потребительской способностью. Но есть одна проблема для частного инвестора – а что там делать? Детей же не отправишь учиться. Может там и хорошее образование, но что за язык – непонятно.

Что касается корпоративных инвесторов, то аренда, например, в Норвегии, сопоставима с Лондоном. И цены тоже. Где купить лучше – в Осло или в Лондоне?..

Жилье покупают иногда и из-за такой проблемы - куда родителей отправлять? В Швецию, Данию - на каком языке они скорую помощь будут вызывать? Поэтому эти страны практически не пользуются у россиян спросом, остается лишь Болгария.

- Есть страны, которые вообще не вспоминают, когда говорят о покупке недвижимости – Молдавия, Румыния, Албания. Есть ли хоть какой-то интерес со стороны россиян в этих странах?

- Рынок недвижимости там есть. И он, кстати, очень хороший, но для инвестора, который готов принимать высокий риск. Например, я на Румынии заработал очень много денег на земле, когда в богом забытом городе Краева, где только лошади и цыгане, завод Ford решил туда перенести свой сборочный цех и снизить стоимость производства машин с 42 до 8 евро в час.

Там реально можно заработать деньги, но надо быть профессионалом. Частному инвестору там делать нечего.

- Но, например, Румыния и Албания выходят к морю, Румыния так вообще член ЕС…

- А если посмотреть Африку, там тоже много стран выходят к морю – Сомали, например. Там, думаю, недорого будет…

Вспомните, до кризиса недвижимость в Черногории стоила 5 тыс. евро, а в двух часа езды от нее есть Албания, где квадрат стоит 500 евро… И почему все покупают в Черногории? А отправь в Албании жену с ребенком одну на пляж… Вопрос идет о безопасности, цивилизованности и т.д. Поэтому эти рынки никто не рассматривает и рассматривать еще долго никто не будет.

Что касается Евросоюза – Румынию туда взяли, потому что им дешевая рабочая сила нужна. В Москве есть дешевая рабсила, и в Европе тоже есть дешевая сила. Клубнику же кому-то надо собирать. Тем же румынам сразу же поставили ограничение – в Англии, например, они смогут работать только в сельском хозяйстве.

- А какие там цены – в Румынии, Албании, Молдавии?

- От 500 евро за квадрат. На побережье.

- Нет никаких ограничений, если я захочу купить?

- Нет, пожалуйста, покупайте. Они только рады будут.

Плюс, надо задумываться об инфраструктуре. Вы в такой стране недвижимость купите, а кто ей будет управлять?

- Но она там и стоить будет дешевле, чем во Франции

- Я бы с этим поспорил… Чем более развитый рынок, чем больше конкуренция, тем дешевле…

Если брать вот такие страны, то все-таки более цивилизованной будет Болгария.

- А что касается трех немецкоязычных стран – Германия, Швейцария, Австрия. Стоит там покупать и какие там цены?

- Австрия – очень хорошее место и для инвестиций, и для себя. Там очень жесткая регуляция рынка. Аналогично Германия – тоже хороший рынок, но не везде. Там надо ножницами вырезать из карты Берлин, остальное все можно рассматривать.

Берлин – это депрессивный регион, в котором уже 19 лет не растет аренда. Когда была Стена, если ты переезжал в Берлин, тебя не брали в армию. Туда такие сливки общества съезжались... Потом рухнула Стена и сливки с другой стороны добавились.

Подумайте, квартира, которая в Берлине стоит 20 тыс. евро, точно такая же во Франкфурте стоит 250 тыс. евро. Неужели немцы такие дураки и не видят этого?

Немецкое правительство перенесло столицу в Берлин, надеясь, что бизнес туда тоже потянется. А бизнес никуда не сдвинулся – он остался в Мюнхене, Штутгарте, Франкфурте.

- А что касается цен?

- В Австрии средняя цена – 3500 евро за квадрат. В Швейцарии - 4400-4200 евро. В Германии, кроме Берлина, – от до 2 до 3 тыс. евро.

- Все говорят о якобы второй волне кризиса, которая скоро будет. Как вы считаете – будет ли она и как скажется на рынке недвижимости?

- Как я помню, вторую волну предсказывали еще в конце 2009 года. В предсказании будущего мы всегда смотрим на аналогии из прошлого. Обращаясь к истории финансовых кризисов, после серьезного падения, как это было в 2009 году, всегда приходит период турбулентности на несколько лет, но вторых волн не наблюдалось.

Рынки и экономику двигает жадная до денег толпа. В данный момент она соскучилась по высоким темпам роста и бонусам. Но если вторая волна и придет, то недвижимость на развитых и контролируемых рынках только от этого выиграет.